1.2. Desarrollo del Plan

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE MIERES

1.2. Desarrollo del Plan

1.2.1. ASPECTOS GENERALES

1.2.1.1. ÓRGANOS ACTUANTES
1. El desarrollo y ejecución del Plan General de Ordenación Urbana corresponderá al Ayuntamiento de Mieres, sin perjuicio de la participación de los particulares establecida en la Ley y en las presentes Normas.
2. Dentro de sus respectivas atribuciones, a la Administración Central, a la Administración Autonómica, corresponderá el desarrollo de las infraestructuras servicios y equipamientos.

1.2.1.2. INSTRUMENTOS DE DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN
Para el desarrollo del Plan General se formarán, con arreglo a lo previsto en la Ley del Suelo y en estas Normas, Programas de Actuación, Planes Parciales, Planes Especiales, y Estudios de Detalle que se llevarán a cabo por medio de los correspondientes Proyectos de Urbanización. La ejecución del Plan se realizará mediante unidades de ejecución que se delimiten dentro de cada A.R., salvo en los supuestos de actuaciones asistemáticas en suelo urbano y cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o alguno de sus elementos.

1.2.1.3. ÁMBITOS DE DESARROLLO
1. La unidad urbanística es el ámbito de la actuación urbanística en suelo urbanizable no programado. Sus dimensiones y características serán definidas por el Ayuntamiento en las bases del concurso para la redacción del Programa de Actuación Urbanística o por el órgano urbanístico competente en el acuerdo de su formación.
2. El sector es la unidad del suelo urbanizable programado delimitada por el presente Plan para la gestión unitaria y su ordenación a través de un Plan Parcial.
3. La unidad de ejecución es el ámbito espacial delimitado para la ejecución del presente Plan General en los casos en que así se establezca expresamente en el mismo. Podrán delimitarse unidades de ejecución en suelo urbano con los requisitos y siguiendo el procedimiento regulado en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, 92.

1.2.1.4. DESARROLLO OBLIGATORIO
1. Se desarrollarán obligatoriamente mediante Planes Parciales las zonas comprendidas dentro del suelo urbanizable programado; mediante Planes Especiales de Reforma interior las zonas de remodelación que se pudieran llegar a delimitar en suelo urbano y mediante Programa de Actuación Urbanística y Planes Parciales las zonas en suelo urbanizable no programado.
2. En todo caso, el ámbito territorial de los Planes Parciales deberá referirse necesariamente a los Sectores de planeamiento delimitados en el presente Plan.

1.2.1.5. PLANES ESPECIALES PARA SISTEMAS GENERALES
Podrá acudirse, en todo caso, a la formación de Planes Especiales para cualquiera de los objetivos a que hace referencia el artículo 84 del R.D.L. 1/1.992, y en particular, para la ejecución de los elementos de los sistemas generales y complementarios a través de los cuales se define la estructura general y orgánica del territorio.

1.2.1.6. ADECUACIÓN AL PLAN GENERAL
1. Los Planes Parciales de Ordenación y los Planes Especiales no podrán modificar las previsiones del Plan General.
2. Los Estudios de Detalle mantendrán las determinaciones fundamentales del Plan General. En especial, no podrán introducir alteraciones que supongan mayor edificabilidad, mayor aprovechamiento privado del suelo o merma de los espacios destinados a los sistemas.
3. Cualquier alteración parcial del Plan General, que no sea de las contempladas en la Ley para los Estudios de Detalle o que no estuviese expresamente prevista por estas Normas, deberá tramitarse como modificación del Plan General.

1.2.1.7. PRECISIÓN DE LÍMITES
Los límites de los ámbitos podrán ser objeto de precisión en los respectivos instrumentos de desarrollo conforme a los siguientes criterios:
a) Responderán a ajustes debidos a: 1) Las alineaciones o líneas de edificación vigentes; 2) las características topográficas del terreno; 3) los límites de la propiedad rústica o urbana; y 4) la existencia de arbolado u otros elementos de interés.
b) No representarán distorsiones en su forma ni aumentos o disminuciones de más de un diez por ciento (10%) en relación con las superficies delimitadas en planos a escala 1:5.000 o mayor, de este Plan General, ni de más de un 2% con respecto a las delimitaciones en los planos a escala 1:2.000

1.2.2. DESARROLLO DEL SUELO URBANO

1.2.2.1. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
1. El desarrollo de las previsiones contenidas en este Plan para el suelo urbano ha de producirse, en la medida en que ello sea pertinente, a través de los siguientes tipos de planes:
a) Planes Especiales de los previstos en el artículo 84.2 del R.D.L. 1/1.992, con alguno de los siguientes objetos:
– reforma interior.
– protección urbana.
– ejecución directa de obras correspondientes a sistemas generales o complementarios.
También podrán redactarse planes especiales no previstos en el Plan General con las formalidades señaladas en el apartado 3 del citado artc. 84.
b) Estudios de Detalle, tanto para señalar, precisar alineaciones y rasantes, o para la ordenación de los volúmenes de edificación en las zonas en que así lo señalan estas Normas.
2. Lo dispuesto en el apartado anterior se entiende sin perjuicio de la redacción de los proyectos de urbanización, cuando fueren precisos para la ejecución de las obras.

1.2.2.2. CONTENIDO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
1. Los Planes Especiales han de desarrollar las determinaciones que les son propias en razón a su objeto al nivel de ordenación y detalle del planeamiento parcial y contener los documentos precisos para justificar y precisar todos los extremos a que se refieran y cuando menos, los siguientes:
a) Memoria justificativa

b) Planos de información

c) Planos de ordenación

d) Normas Urbanísticas

e) Estudio económico-financiero

f) Etapas y plazos de ejecución
2. Los Estudios de Detalle a que se refiere el epígrafe b) del apartado 1 del artículo anterior, han de estar compuestos de los siguientes documentos:
a) Cuando hayan de señalar únicamente alineaciones y rasantes:

– Memoria explicativa
– Planos a la escala pertinente para que las alineaciones y
rasantes queden perfectamente determinadas, escala que nunca será
inferior a 1:500.
b) Cuando ser refieran a la ordenación de volúmenes, además de los anteriores deberán contener:
– Memoria justificativa, en la que quede explicitada la nueva
ordenación de los volúmenes y acreditada su conformidad al Plan
General.
– Planos en que quede reflejada la asignación de volúmenes, a
escala nunca inferior a 1:500.
– Planos en que quede reflejada la asignación de volúmenes, a
escala nunca inferior a 1:500.
En ambos casos contendrán lo especificado en el art. 65 y 66 del R.D.L. 1/1.992.

1.2.3. DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

1.2.3.1. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
El desarrollo de las determinaciones de este Plan en suelo urbanizable programado ha de verificarse a través de los siguientes planes:
a) Planes Parciales de Ordenación, conforme a lo dispuesto en el R.D.L. 1/1.992 y en estas Normas, con ámbito territorial correspondiente a un sector.
b) Planes Especiales previstos en el artículo 84 de la Ley del Suelo para la ejecución directa de obras correspondientes a sistemas generales o de sector.

1.2.3.2. CONTENIDO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

1. Los Planes Parciales de Ordenación deben contener las determinaciones previstas en el R.D.L. 1/1.992 y en estas Normas.
2. Los Planes Parciales de Ordenación se integran, como mínimo, con los siguientes documentos:
a) Memoria explicativa del Plan y comprensiva de estudios específicos justificativos de las determinaciones de ordenación adoptadas.
b) Planos de información, incluído el catastral.
c) Planos de ordenación a escala como mínimo 1:2.000, entre los que estarán, como mínimo los, siguientes:
– Plano de calificación del suelo, según la asignación de usos pormenorizados y la división de aquél en zonas.
– Plano de delimitación del suelo destinado a viales de circulación rodada y peatonal y a plazas.
– Plano de señalamiento del suelo destinado a parques, jardines y zonas deportivas y de recreo y expansión de carácter público.
– Plano de fijación del suelo reservado para centros culturales y docentes, templos, centros asistenciales y sanitarios y otros servicios de interés social; con expresión, en cada caso, de su carácter público ó privado.
d) Planos de proyectos, referidos a la red viaria e infraestructuras básicas del sector.
e) Estudio económico-financiero, en el que figure la evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.
f) Plan de etapas para la urbanización y la edificación.
g) Ordenanzas.
3. Los Planes Especiales previstos en el artículo anterior tienen idéntico contenido al dispuesto para los desarrollos en suelo urbano establecido en estas Normas.

1.2.3.3. SISTEMA DE ACTUACIÓN

1. Los Planes Parciales podrán ejecutarse por cualquiera de los sistemas previstos en el R.D.L. 1/1.992.
2. Se ejecutarán por el sistema de compensación cuando sean de promoción privada y se realicen en los plazos previstos. Cuando esto no se cumpla, es preceptivo la sustitución del sistema por otro de gestión pública.
3. Los Planes Especiales deben ejecutarse conforme lo dispuesto para los mismos en suelo urbano, según lo establecido en estas Normas.

1.2.4. DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

1.2.4.1. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
1. El desarrollo de terrenos clasificados en este Plan como suelo urbanizable no programado, para su urbanización y edificación, sólo puede producirse por medio de Programas de Actuación Urbanística, que comprenderán unidades urbanísticas integradas. Con ello el suelo alcanza las condiciones del suelo urbanizable programado y desarrollando, por tanto, como para esa clase de suelo queda previsto.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, pueden redactarse Planes Especiales para la protección del paisaje y de las vías de comunicación, conservación del medio rural, protección de la flora y fauna y otras finalidades análogas, conforme al artículo 84 del R.D.L. 1/1.992 y sin ámbito territorial prefijado.
3. En tanto no se aprueben los P.A.U., los terrenos así clasificados estarán sujetos a las limitaciones establecidas para el suelo no urbanizable, respetando las incompatibilidades de uso correspondientes.

1.2.4.2. CONTENIDO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
1. Los Programas de Actuación urbanística han de tener las determinaciones previstas en el T.R. y en estas Normas.
2. Los Programas de Actuación Urbanística han de contener, como mínimo, los siguientes documentos:
a) Memoria explicativa de la ordenación adoptada y justificativa de su conformidad con presente Plan y de la oportunidad de su desarrollo y, en su caso, con las bases del concurso convocado al efecto.
b) Planos de información.
c) Planos de ordenación, entre los que han de figurar, cuando menos, los siguientes:
– Plano de relación de la unidad urbanística y de sus sistemas, con el
resto de los sistemas municipales.
– Plano de infraestructura viaria y de equipamiento público.
– Plano de calificación del suelo, según usos asignados y sus
niveles de intensidad respectivos, con consignación del
aprovechamiento medio fijado para toda la unidad urbanística
y del atribuído a cada una de las sub-unidades en que eventualmente
fuese dividido.
– Plano de división de la unidad orgánica en sub-unidades para el
desarrollo del Programa en etapas.
d) Esquema del trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de aguas, alcantarillado, teléfono, energía eléctrica, comunicaciones y demás servicios que se prevean.
e) Normas urbanísticas y de la edificación.
f) Estudio económico-financiero, con explicación de los medios económicos que queden afectados a la ejecución del Programa.
2, Los Planes Parciales que desarrollen los Programas de Actuación Urbanística deben quedar integrados por los documentos establecidos en estas Normas para este tipo de planeamiento, si bien el plan de etapas ha de completarse con el programa de edificación, cuando la promoción fuere de iniciativa privada. El programa de edificación debe detallar con toda precisión, las fechas previstas y topes de comienzo y terminación de la urbanización y edificación.

1.2.5. COLABORACIÓN PARTICULAR EN EL DESARROLLO DEL PLAN

1.2.5.1. PROMOCIÓN PRIVADA DEL DESARROLLO DEL PLAN
Los particulares podrán formular en los términos señalados en el R.D.L. 1/1.992 y estas Normas los instrumentos de planeamiento precisos para el desarrollo urbanístico de sus terrenos. Obtenida la previa autorización por el Ayuntamiento, se les facilitarán los elementos informativos necesarios para el trabajo técnico. Si presentaren al Ayuntamiento avance del planeamiento o anteproyecto parcial, de común acuerdo se sentarán las bases para su redacción.

1.2.5.2. CONTENIDO DEL PLANEAMIENTO DE INICIATIVA PRIVADA
1. Los Planes de iniciativa privada, cuando se refieran a urbanizaciones de iniciativa particular, además de los documentos propios del tipo de plan que se tramite han de contener los datos y documentos establecidos en el R.D.L. 1/1.992
2. El contenido mínimo de los documentos suplementarios a que se alude en el párrafo anterior es el siguiente:
a) La Memoria justificativa, al fundamentar la necesidad o conveniencia de la urbanización, ha de abordar las siguientes cuestiones:
– Análisis de la situación, coyuntura actual y evolución futura previsible del sector económico en que se inserte la actividad o uso principal de la urbanización y de la incidencia en tal sector de la promoción proyectada, tomando como marco el ámbito territorial del Plan General.
– Estudio de las características y de situación de los terrenos a urbanizar y de su idoneidad para con respecto al fin de la urbanización.
– Estudio de la repercusión de la urbanización en la estructura urbana establecida por este Plan y por los planes que lo desarrollen, con especial referencia a la incidencia de aquélla en el sistema de comunicaciones y en los servicios públicos de todo tipo del Municipio.
b) La relación de propietarios, con el detalle de su dirección exacta, ha de ir necesariamente acompañada de la documentación justificativa de la inscripción de los correspondientes derechos de propiedad en el Registro de la Propiedad, al menos a nivel de nota simple expedida por este último, además de documentos justificativos de la conformidad de todos los propietarios con la promoción y ejecución de la urbanización.
c) El modo de ejecución de las obras de urbanización cualquiera que sea, siempre que dicha ejecución se asuma, en cuanto a su financiación, íntegramente por el promotor.
d) Las previsiones sobre la futura conservación de las obras de urbanización deben quedar especificadas con todo detalle, con indicación del momento en que dicha conservación haya de pasar, sí es que hay lugar a ello, al Municipio, de modo que hasta entonces la responsabilidad de la misma recaiga sobre el promotor o, en su caso, sobre los propietarios de las parcelas de la urbanización.
3. Los compromisos a que alude el apartado d) del artículo 105 de el R.D.L. 1/1.992 han de tener naturaleza normativa y, por lo tanto, se insertarán en las Normas Urbanísticas del Plan de que se trate, de forma tal que el Ayuntamiento pueda exigir su cumplimiento directamente tanto del promotor del Plan, como de los futuros adquirientes de parcelas. Estos compromisos han de abarcar necesariamente los siguientes extremos:
a) Condición pública de los viales de circulación rodada y peatonal que integran el sistema básico de comunicaciones de la urbanización, así como del restante equipamiento, aparcamientos y zonas libres, en la cuantía mínima resultante de la aplicación de los estándares de la ordenación que se aplique, con determinación de las condiciones de cesión al Municipio.
b) Obligación de financiación y ejecución de la totalidad de las obras de urbanización y de su conservación hasta su cesión al Ayuntamiento y a la Asociación de Propietarios que al efecto se establezca en las partes que respectivamente correspondan.
c) Determinación del modo de solución de la prestación de los servicios públicos dentro de la urbanización.
d) Obligación de que en los contratos de venta de parcelas se incluyan los compromisos del Plan, de forma que el comprador declare expresamente su conocimiento exacto de los mismos, así como la calificación del terreno, usos permitidos en la parcela, su edificabilidad, número de plantas y separación a linderos.
e) Especificación, en el caso de que la conservación de las obras de urbanización vaya a transferirse a los adquirientes de las parcelas, de la obligación de la constitución de una asociación a tal fin, con responsabilidad directa frente a la Administración urbanística.
4. Documentos que acrediten y detallen los medios económicos con que cuenta el promotor, y que afecta a la ejecución del Plan, así como certificado del depósito o consignación de aval bancario que cubra cuando menos el 6% del importe total de las obras de urbanización.
5. Deberán concretar expresamente los compromisos y obligaciones que, en relación a la urbanización, contraigan los promotores con el Ayuntamiento y con los futuros adquirientes de solares, terrenos o construcciones, cualquiera que sea la relación jurídica que se propongan contraer para la enajenación, aún cuando tales obligaciones o compromisos tuvieran solo por objeto la conservación de las obras y servicios urbanísticos.

1.2.5.3. APROBACIÓN INICIAL DEL PLANEAMIENTO DE INICIATIVA PRIVADA
1. En el caso de la aprobación inicial de los planes de iniciativa privada, el Ayuntamiento verificará su adecuación al presente Plan, su correspondencia con el programa de actuación del mismo y su necesidad, conveniencia y oportunidad, tanto con carácter general como con relación a la concreta ordenación en ellos propuesta, debiendo denegar aquella aprobación en el caso de que la evaluación de los extremos expuestos no resulte positiva o favorable.
2. No obstante los dispuesto en el párrafo anterior, los particulares tienen derecho a la tramitación del procedimiento de aprobación de los planes que formulen a resultas de los que proceda resolver en los trámites de aprobación provisional o, en su caso, definitiva, cuando los mismos constituyan desarrollo de avances de planeamiento presentados y aprobados por el Ayuntamiento.
3. Lo anterior no rige para los Estudios de Detalle, a cuya tramitación tienen derecho en cualquier caso los particulares.

1.2.5.4. CONTENIDO MÍNIMO DEL ACUERDO APROBATORIO
El acuerdo de aprobación definitiva de los Planes de iniciativa privada contendrá, como mínimo, las siguientes condiciones, modalidades y plazos:
1. Obligación del promotor de presentar los pertinentes proyectos de urbanización en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de la aprobación definitiva del Plan.
2. Plazos de terminación y entrega de cada una de las obras de urbanización, que habrán de ser ejecutadas de conformidad con el respectivo Proyecto de Urbanización.
3. Modo de formalizar las garantías que aseguren la debida ejecución conservación de las obras de urbanización, precisando las responsabilidades del organismo, empresas y particulares.
4. Fecha, dentro del período máximo de dos años fijado por estas Normas, en la que el promotor deberá entregar gratuítamente, en pleno dominio y libre de cargas, al Municipio los terrenos destinados a sistemas complementarios y aquellos otros que materialicen la cesión del aprovechamiento que excede al susceptible de apropiación por el particular.
5. Obligación del promotor de hacer constar, a efectos de publicidad de cualquier índole, la expresión de la fecha de aprobación definitiva del Plan Parcial de Ordenación Urbana y Proyectos de Urbanización.
6. Compromiso del promotor, urbanizador y propietario del suelo, de hacer constar en los documentos de enajenación de las parcelas, terrenos o construcciones, que las licencias de edificación no se obtendrán hasta que las respectivas parcelas reúnan la condición legal de solares.

1.2.5.5. PLANEAMIENTO NO SINCRONIZADO CON EL PROGRAMA DE ACTUACIÓN.
Cuando el Plan formulado por una persona o entidad privada no responda en el tiempo a las previsiones del Programa de Actuación relativas al desarrollo de este Plan, y una vez realizada la correspondiente modificación de dicho Programa, el sistema de actuación prevista ha de ser necesariamente el de compensación, o, tratándose de un único propietario, la asunción por el mismo de los compromisos, deberes y cargas propios de dicho sistema y la constitución de una garantía mínima equivalente al 25% del presupuesto total de las obras en cualquier de las formas autorizadas y, desde luego, mediante aval bancario.

1.2.6. PROYECTO DE PARCELACIÓN

1.2.6.1. DEFINICIÓN
Se considerará parcelación urbanística la división de terreno en dos o más lotes cuando uno o varios de ellos hayan de dar frente a alguna vía pública o privada, existente o en proyecto, o esté situado en distancia inferior a 100 metros del borde de la misma.

1.2.6.2. CONDICIONES
1. Será de aplicación en todo cuanto se refiera a parcelación lo dispuesto en el R.D.L. 1/1.992.
2. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística fuera del suelo urbano, sin que previamente haya sido aprobado un Plan Parcial de ordenación del sector correspondiente. Con excepción de lo señalado a estos efectos para los núcleos rurales.
3. Toda parcelación quedará sujeta a licencia municipal; la falta de este requisito imposibilitará la edificación en las parcelas resultantes.

1.2.6.3. PARCELA MÍNIMA
1. Se atendrán a lo dispuesto en el R.D.L. 1/1.992 y en estas Normas.
2. En las cédulas urbanísticas que expida el Ayuntamiento se hará constar la condición de indivisible de las parcelas definidas en el citado artículo. El Ayuntamiento, simultáneamente al otorgamiento de la licencia de edificación sobre una parcela indivisible, comunicará esta calificación al Registro de la Propiedad, para su constancia en el asiento de inscripción de la finca.

1.2.6.4. CONTENIDO
El proyecto de parcelación contendrá los siguientes documentos:
a) Plano de acotado de la finca a parcelar, a escala adecuada para que puedan considerarse suficientemente aproximadas las mediciones (normalmente a 1:1.000) en su estado actual, con detalles de las edificaciones, cercas, pozos, etc. En determinados casos podrá exigirse la altimetría con curvas de metro en metro.
b) Plano de parcelación acotando las parcelas y señalando sus accesos, linderos y planeamiento aprobado.
c) Memoria descriptiva de la finca existente y de cada una de las nuevas parcelas, en la que se justifique que la nueva parcelación se ajusta a la ordenanza aplicable.

1.2.7. PROYECTOS DE REPARCELACIÓN

1.2.7.1. DEFINICIÓN
1. Se entiende por reparcelación la agrupación o integración del conjunto de las fincas comprendidas en una unidad de ejecución para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y a la Administración competente, en la parte que corresponda conforme al R.D.L. 1/1.992 y al Plan.
2. Se entiende también por reparcelación, la determinación de las indemnizaciones o compensaciones necesarias para que quede plenamente cumplido, dentro de la unidad reparcelable el principio de la justa distribución entre los interesados de los beneficios y cargas de la ordenación urbanística.

1.2.7.2. CONDICIONES
1. Será de aplicación cuando se establece en el R.D.L. 1/1.992, en su Reglamento de Gestión y en estas Normas.
2. Toda reparcelación urbana quedará sujeta a licencia; la falta de este requisito imposibilitará la edificación en los terrenos resultantes.

1.2.7.3. UNIDAD REPARCELABLE
Sin perjuicio de lo dispuesto en el R.D.L. 1/1.992, la unidad reparcelable será definida en el Plan que diera origen a su tramitación.

1.2.7.4. CONTENIDO
1. El Proyecto de Reparcelación habrá de tener el contenido que le exija la Ley y como mínimo:
a) Memoria.
b) Relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho.
c) Propuesta de adjudicación de la fincas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponda y designación nominal de los adjudicatarios.
d) Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del Plan.
e) Cuenta de liquidación provisional.
f) Planos:
f.1. Plano de situación y relación con la ciudad.
f.2. Plano de delimitación e información,con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno.
f.3. Plano de ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del Plan que se ejecute.
f.4. Plano de clasificación y valoración de las superficies adjudicadas.
f.5. Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las fincas resultantes adjudicadas.
f.6. Plano superpuesto de los de información y adjudicación (f.2. y f.5.)
2. Cuando la reparcelación se refiera a suelo urbano y el derecho de los propietarios se determine por el valor urbanístico de sus repectivas fincas, se añadirá un plano y valoración de las fincas aportadas.
3. La documentación anterior podrá reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelación en cada caso.
4. La Memoria del proyecto deberá referirse a los siguientes extremos:
a) Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que en su caso concurran.
b) Descripción de la unidad reparcelable.
c) Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
d) Criterios de valoración de las superficies adjudicadas.
e) Criterios de adjudicación.
f) Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
g) Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.
5. Los planos deberán redactarse en una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000 y en todo caso, con la claridad suficiente para que puedan percibirse los linderos y demás grafismos.
6. La simbología gráfica y la numeración de las parcelas deber ser uniforme y unívoca en todo el proyecto. No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la práctica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado no se explique en debida forma.

1.2.8. PROYECTOS DE URBANIZACIÓN

1.2.8.1. DEFINICIÓN Y CONTENIDO
1. Los proyectos de urbanización tendrán por finalidad llevar a la práctica los Planes Parciales, a cuyo efecto detallarán las obras y servicios de toda clase previstos en el Plan, ampliándolos a todos los servicios previsibles si no figurasen en aquél, como pueden ser los de evacuación de residuos, gas, calefacción comunal, plantación de arbolado y jardinería, aparcamientos, garajes, teléfonos, etcétera.
2. Cuando los servicios, tales como los de gas, teléfonos u otros análogos, no hubiesen sido previstos en el Plan Parcial correspondiente, se incluirán preceptivamente en el proyecto.
3. Como mínimo se incluirán en el proyecto las obras de pavimentación de calzadas, aceras, aparcamientos y los servicios de distribución de energía eléctrica, gas, teléfonos, alumbrado público, aguas potables, redes de riego, hidrantes, evacuación de aguas pluviales y residuos, proyectos de jardinería, de espacios libres y zonas ajardinadas, incluso su red de riego, galerías de servicios, etcétera. En todo caso se justificará que puede disponerse del caudal de agua potable necesario, así como de la energía eléctrica correspondiente a las potencias mínimas que se establezcan. Comprenderán también las obras necesarias para el enlace de todos estos servicios, en las debidas condiciones, con los generales de la ciudad, debiendo justificarse que estos servicios generales tienen la capacidad suficiente para absorber el aumento proyectado.

1.2.8.2. DOCUMENTOS
El Proyecto de urbanización estará integrado por los documentos siguientes:
a) Copia oficial de los documentos del Plan Parcial de Ordenación, aprobado definitivamente, en el que se basa el proyecto de urbanización que se pretende ejecutar, y que se refieren a la zona en cuestión.
b) Plano debidamente acotado en el que se fijen los límites del área afectada por el Plan Parcial y del Polígono cuya urbanización se proyecta. En este Plano se reflejará también la situación de las obras; los espacios viales, parques y jardínes motivo de cesión al Ayuntamiento y los que quedan de propiedad privada.
c) Memoria resumen que defina las características principales del conjunto de los proyectos específicos parciales, que integran el proyecto general.
d) Proyecto específico o capítulo independiente para cada clase de obras o servicios, que contendrá:
1. Memoria descriptiva del proyecto con el detalle de las soluciones técnicas adoptadas, los criterios seguidos para cumplimentar los Reglamentos e Instrucciones Nacionales y las Normas Municipales, los criterios generales de cálculo, las características de las obras, la conexión con el exterior, los reajustes con relación al Plan Parcial, presupuestos, revisión de precios, coordinación con las restantes obras de urbanización, y que irá acompañada de anejos de cálculos justificativos, características del proyecto y conformidad previa y expresa a los proyectos de las instalaciones en el caso en que la ejecución, conservación o explotación de las mismas dependan de Organismos distintos del Ayuntamiento.
2. Plano de planta y de los perfiles longitudinales y transversales necesarios, así como los de detalle de cada uno de sus elementos y cuantos sean necesarios para definir concretamente las obras que se pretenden ejecutar.
3. Presupuestos con sus correspondientes mediciones y cuadros de precios.
4. Pliego de condiciones económico-facultativas.
f) Presupuesto general.

1.2.8.3. CONDICIONES Y GARANTÍAS
1. En los pliegos de condiciones económico-facultativas habrán de fijarse los plazos y etapas de realización y recepción de las obras y recoger las condiciones y garantías que el Ayuntamiento juzgue necesarias para la perfecta ejecución de las obras, fijándose también que se realizarán a cargo del promotor las pruebas y ensayos técnicos que se estimen convenientes. En todo caso, se exigirá a los promotores una garantía equivalente al 25 por 100 del valor de las fincas.
2. En ningún caso se permitirá la edificación en cualquier parcela si no se cumplen los siguientes requisitos:
a) Haber realizado la urbanización de las vías de acceso dentro del Polígono y de las exteriores de enlace con los restantes servicios generales de la ciudad.
b) Haber instalado los servicios mínimos señaladas en el R.D.L. 1/1.992, en las etapas de la urbanización general en que esté incluída la referida parcela.
c) Haber formalizado la totalidad de las cesiones, libres de carga y gravámenes, fijadas en el Plan Parcial correspondiente.
3. El Ayuntamiento podrá exigir la ampliación del proyecto cuando se considere indispensable para enlazar los servicios con los generales de la ciudad.

1.2.8.4. NORMAS DE URBANIZACIÓN
Las obras de los servicios que se refiere este artículo cumplirán las condiciones siguientes:
A. Viales
1. Los viales se ejecutarán en forma que reunan las condiciones adecuadas a su carácter y tránsito.
2. La pavimentación será de las mismas características que las adoptadas por el Ayuntamiento para sus obras.
3. Las calzadas y aceras se realizarán preferentemente en las siguientes etapas.
a) La primera servirá para el período de construcción de los edificios de la urbanización, debiendo estar constituído el pavimento por una sub-base y la base definitiva con una capa de rodadura provisional.
b) En la segunda etapa se construirá la capa de rodadura definitiva, que se instalará sobre el pavimento de la etapa primera, siempre que no se aprecien deterioros de importancia que obliguen a su reconstrucción. Al aportar el proyecto se indicará el plazo de garantía de las obras.
B. Abastecimiento y distribución de agua potable.
1. Se indicará la procedencia del agua, justificando, en el caso de no proceder de la red general, la forma de captación, emplazamiento, aforos y análisis. En todos los casos deberá existir la presión necesaria para un normal abastecimiento. La falta de la necesaria presión en la red deberá ser suplida con medios idóneos para que puedan estar debidamente dotadas de este elemento las viviendas más elevadas, a los que se aplicarán las medidas correctoras adecuadas para que su funcionamiento no origine molestias.
2. Habrá de preverse un consumo medio de 300 litros por habitante y día. El consumo máximo para el cálculo de la red se obtendrá multiplicando el consumo diario medio por 2,5.
3. En otras zonas debe ser instalado igual tipo de hidrante en la proporción mínima de uno por cada 4 Has.
4. Los hidrantes deben situarse en lugares fácilmente accesibles y debidamente señalizados.
5. Se establecerán en todas las zonas de parques y jardines, espacios libres, paseos, plazas, calles, etcétera, las instalaciones suficientes para un consumo mínimo diario de 20 metros cúbicos por Ha. Las bocas de riego estarán conectadas a redes independientes de fundición de 0,070 metros derivadas de la red general, con sus correspondientes llaves de paso. La distancia entre las bocas de riego se justificará con arreglo a la presión de la red de tal forma que los radios de acción se superpongan en lo necesario para no dejar ningún espacio sin cubrir.

C. Evacuación de agua y saneamiento.
1. Las secciones mínimas de alcantarillado serán de 0,30 metros de diámetro y las velocidades máximas de tres metros por segundo, cuando los conductos sean de cemento centrifugado o vibrado, y podrán aumentarse a valores mayores adoptando tuberías de gres o equivalente por la dureza de su revestimiento, en los casos en que esto sea preciso.
2. Las pendientes mínimas en los ramales iniciales serán de 1 por 100 y en los demás se determinarán de acuerdo con los caudales para que las velocidades mínimas no desciendan de 0,5 metros por segundo.
3. En las canalizaciones tubulares no se admitirán diámetros superiores a los 0,60 metros, a no ser que se trate de obras especiales de aliviaderos o sifones y, en este caso, se preverán pozos de limpieza a la entrada y salida de la obra especial correspondiente. En el resto del alcantarillado tubular, se dispondrán pozos de visita o registro a distancias comprendidas entre 30 y 50 metros.
4. En las cabeceras de las alcantarillas que sirvan a varios edificios, se dispondrán cámaras de descarga para la limpieza, cuya capacidad será de 0,5 metros cúbicos, para las alcantarillas de 0,30 metros, y de un metro cúbico, como mínimo para las restantes.
5. Para el cálculo del alcantarillado se adoptarán, como caudales de aguas negras, el medio y el máximo previstos para el abastecimiento de agua.
6. En todos los casos a los caudales obtenidos según los métodos expuestos se les aplicarán los coeficientes de escorrentía cuyos valores mínimos serán los siguientes:

a) Zonas urbanizadas con edificación de altura ……. 0,6
b) Zonas con edificación unifamiliar …………….. 0,4
c) Zonas con edificación industrial ……………… 0,3
d) Zonas de uso ferroviario, almacenes, etc. ……… 0,2
e) Zonas de parques y jardines ………………….. 0,1
7. El saneamiento se realizará normalmente por el sistema unitario cuando se vierta a colectores de uso público. No obstante, en las zonas de edificación predominantemente residenciales, en que existan arroyos que puedan servir para la evacuación natural de las aguas de lluvia se podrá utilizar el sistema separativo puro o admitiendo con las aguas residuales una proporción limitada de las de lluvia, de manera que el resto de éstas viertan directamente a los arroyos naturales.
8. También podrá utilizarse el sistema separativo cuando las aguas residuales se conduzcan a instalaciones de depuración completa antes de verterlas a los cauces públicos naturales, a los que en cambio, desaguarán directamente y por la superficie del terreno las aguas de lluvia.
9. Todas las vías generales de tránsito rodado serán dotadas, en el momento de su construcción, de las alcantarillas o colectores correspondientes si aún no existieran o resultasen inadecuados.
10. Las velocidades en la red deberán quedar comprendidas entre los límites necesarios para evitar, por una parte, la sedimentación del afluente, y por otra, la erosión del material de las conducciones.
11. Solamente se podrá admitir el uso de fosas sépticas en el caso de viviendas unifamiliares aisladas cuando no constituyan conjunto y se encuentren situadas a más de 100 metros de un colector. En todos los demás casos el alcantarillado deberá verter a un colector público o bien a un cauce natural depués de sufrir el proceso de depuración conveniente, mediante proyecto perfectamente justificado.
12. Estarán obligados a depurar sus aguas residuales antes de verterlas a colectores públicos o cauces naturales.
a) Las viviendas o conjuntos e instalaciones industriales situadas fuera del ámbito geográfico del Plan Especial de saneamiento, previsto en el Plan General.
b) Los establecimientos industriales que evacuen aguas residuales o productos cuyas composiciones cualitativas y cuantitativas sean toleradas pero superiores a los permitidos en la Norma de Uso Industrial como límites estándar.
13. En todo lo no especificado anteriormente se estará a lo dispuesto en el Reglamento de Instalaciones Sanitarias vigente.

D. Servicio eléctrico
1. Comprende la transformación y distribución de energía eléctrica y el alumbrado público. Los Proyectos correspondientes a estas instalaciones cumplirán las condiciones siguientes:
2. El cálculo de las redes de distribución se realizará de acuerdo con el tipo de lugares de consumo, y los edificios destinados principalmente a viviendas según su grado de electrificación.
3. El grado de electrificación máximo que se prevea en las viviendas se especificará preceptivamente tanto en la Memoria del proyecto como en todos los planos y documentos relacionados con la misma.
4. Los grados de electrificación en uso de viviendas serán los siguientes:
a) Electrificación mínima. Previsión de demanda máxima total 2.200 W.
b) Electrificación media. Previsión de demanda máxima total 6.600 W.
c) Electrificación elevada. Previsión de demanda máxima total 8.800 W.
d) Electrificación especial. Previsión de demanda máxima total: A especificar en cada caso. Se incluyen en esta clasificación las que se prevean que estarán dotadas de aparatos electrodomésticos en gran número, de sistemas de calefacción eléctrica y acondicionamiento de aires, etcétera.
e) La carga total de un edificio destinado principalmente a viviendas será la suma de la carga de éstas, más los servicios generales del edificio y la correspondiente a los locales comerciales.
f) La carga correspondiente a las viviendas se calculará con el coeficiente de simultaneidad en la tabla a continuación:
Número de abonados COEFICIENTE DE SIMULTANEIDAD Electricidad Electrificación elevada mínima y media y especial
2 a 4 1 0,8
5 a 15 0,8 0,7
15 a 25 0,6 0,5
25 0,5 0,4
g) La carga por locales comerciales del edificio se calculará a base de 80 W/m2 por un mínimo por abonado de 2.200 watios.
5. En edificios comerciales se calculará la carga mínima de 80 W/m2 por un mínimo por abonado de 2.200 watios.
6. En edificios destinados a usos industriales a base de 125 W/m2 como mínimo.
7. La distribución en baja tensión se efectuará preferentemente a 380/220 V. y el tendido de los cables deberá ser subterráneo. Excepcionalmente podrá autorizarse el tendido aéreo, pero tendrá carácter provisional y en precario hasta que el Ayuntamiento estime que debe pasar a subterráneo, sin que en ningún caso sean a cargo de éste las obras.
8. Se prohíbe ubicar los centros de transformación en las vías públicas: únicamente podrán establecerse sobre terrenos de propiedad particular, y en este caso, las condiciones de volumen y estéticas del edificio deben sujetarse a las exigidas por las Normas de la Zona.
9. Cuando la carga total correspondiente a un edificio sea superior a 50 KVA., la propiedad estará obligada a facilitar a la compañía suministradora de energía un local capaz para instalar el centro de transformación, en las condiciones que ambas determinen. En todo caso, el centro de transformación no se podrá realizar por debajo del segundo sótano y deberá reunir las debidas condiciones en cuanto a exigencias térmicas,vibraciones, ventilación, insonorización, seguridad, etcétera, y dispondrá de un acceso protegido del tiro posible de llamas en caso de siniestro. No ocupará la vía pública con ninguna instalación auxiliar.
10. Las subestaciones de transformación, teniendo en cuenta que su ubicación viene obligada por razones técnicas, deberán estar aisladas, en todo su perímetro, de los edificios colindantes, de tal manera que la separación entre cimientos y muros sea, como mínimo, de tres metros. Además adoptarán cuantas medidas correctoras sean necesarias contra ruidos, vibraciones, ventilación, seguridad, etc., a fin de hacer la instalación tolerable para los vecinos.
11. Las vías públicas, deberán tener las iluminancias y uniformidades sobre la calzada que se indican a continuación:
a) Autopistas, autovías, vías arteriales y colectoras con tránsito intenso, igual o superior a 30 lux en servicio, entendiéndose éste como el mínimo que debe alcanzarse en todo momento. La uniformidad (relación de mínima a media) será superior a 0,3.
b) Colectoras con tránsito moderado y elemental: igual o superior a 15 lux y uniformidad superior a 0,3.
c) Restantes vías, parques y jardines: igual o superior a 7 lux en servicio, siendo la uniformidad superior a 0,2.Las lámparas que se utilicen permitirán una discriminación de los colores suficientes para no exigir un alumbrado especial de las señales de tráfico.
12. La instalación de alumbrado se ajustará a las reglamentaciones electrotécnicas vigentes, y a las normas que apruebe el Ayuntamiento. Del mismo modo, todos sus elementos, tales como báculos, luminarias, conductores, etcétera, deberán ser de modelos y calidades previamente aprobados y homologados por el Ayuntamiento.